Embora a grande maioria das pessoas não consigam ficar longe de alguns carnês, todos nós sabemos que devemos evitar fazer dívidas para que possamos ter uma situação financeira saudável.
Mas há alguns casos onde as dívidas são necessárias e até mesmo benéficas. É preciso saber diferenciar as dívidas boas das dívidas ruins.
Um amigo me mostrou uma “promoção” da Peugeot onde você pode comprar um carro com “juros zero”. Mas não foi preciso muito esforço para perceber que se tratava de conversa fiada.
De acordo com o site da promoção você poderia comprar um Peugeot 207 1.4 Flex 4p por R$ 35.790. E você ainda poderia dar uma entrada e pagar o restante em 12x sem juros.
Esta é uma continuação de um post anterior e também é escrito por Raquel Dornelas, nossa jornalista convidada.
A Caixa Econômica Federal é o único banco do país autorizado a realizar movimentações de penhor. O monopólio é definido pela Constituição Brasileira. Somente no ano de 2007, a Caixa realizou empréstimos que totalizaram R$ 4,9 bilhões, o que representa um crescimento de 8,6% em relação ao mesmo período do ano de 2006. Para este ano, o banco tem disponíveis R$ 5,4 bilhões para aplicação em penhor. A expectativa da instituição é de firmar cerca de 9,5 milhões de contratos, 6,2 % a mais que em 2007.
Apenas em Governador Valadares, são feitos 35 contratos por dia, com uma média de R$ 450, segundo o gerente-geral da Caixa na cidade, Carlos Magno Lima.
Já em nível nacional, de acordo com o vice-presidente de Crédito para Pessoas Físicas da Caixa, Fábio Lenza, os empréstimos têm valor médio de R$ 570 e totalizaram cerca de 420 mil operações em 2007, volume quase 12% maior que o registrado em 2006.
Por Raquel Dornelas, jornalista convidada
Vender jóias de família sempre foi uma opção para quem está apertado e precisando de um dinheiro rápido. No entanto, um outro valor, que não pode ser medido, acaba indo embora com a venda: o sentimental.
Mas existe um forma de as jóias “salvarem” as finanças da família em crise sem se abrir mão definitiva do objeto: trata-se do penhor.
O penhor é uma modalidade de empréstimo pelo qual a jóia fica com o concessor do crédito como garantia até a dívida ser quitada. A funcionária pública estadual Penha Lopes, 51, é adepta dessa prática. Ela penhora jóias há mais de 20 anos. Segundo Penha, o que mais a atrai nesse tipo de investimento são os juros baixos e a falta de burocracia. “Eu sempre fui muito bem atendida, e o dinheiro sai na hora.”
Desde meados de agosto que ouvimos falar dos títulos subprime. Eles foram os responsáveis pelos dias de tensão que muitos passaram no começo do segundo semestre. E ainda hoje os subprimes atormentam os mercados.
Mais dia, menos dia, aparece alguma notícia nova relacionada a estas hipotecas. Começando com o prejuízo bilionários de grandes bancos, falta de liquidez nos mercados e chegado a pacotes para ajuda às instituições financeiras. A verdade é que os subprimes podem vir a ser os responsáveis por uma eventual recessão na economia americana.
Neste post vou tentar deixar mais claro o que é, e como funcionam, as hipotecas subprime. Vamos lá.
O que são
Os subprimes são linhas de financiamento para aquisição de casa própria oferecidas nos Estados Unidos. O termo subprime se refere à classificação do crédito dos tomadores de empréstimo, e não à taxa de juros como alguns pensam.
Ou seja, este tipo de financiamento é oferecido para pessoas com uma situação de crédito não muito favorável. Talvez com alguma pequena restrição, ou mesmo com o nome protestado. De alguma forma estas pessoas não podiam ter acessos às linhas normais de crédito, e por isso utilizam os subprime.
Sendo assim, os subprime na verdade possuem taxa de juros bem maiores que as linhas de crédito convencionais, já que o risco de se tomar calote dos tomadores de empréstimo é maior.
Embora os juros fossem maiores, mais pessoas passaram a ter acesso ao crédito. Com isso mais pessoas puderam comprar casas e isso fez a demanda por imóveis aumentar bastante nos Estados Unidos lá pelos idos de 2001/2002. Nesta época os Estados Unidos tinham juros anuais de 1% (não para o financiamento, mas é como se fosse a Selic deles).
Com a demanda em alta os preços inevitavelmente sobem. E este ciclo se repetiu por uns 5 anos até 2006, quando a bolha imobiliária começou a estourar.
Fator complicador 1 - A bolha
A economia dos Estados Unidos, seguindo um ciclo, começou a se degradar. A crise da indústria automobilística afetou bastante alguns estados fortemente dependente das indústrias. Com o aumento do desemprego muitas pessoas não puderam honrar seus compromissos, deixando assim de pagar aos bancos. Nesta época, os juros americanos já eram mais de 4% ao ano.
Se o problema dos bancos fosse apenas o calote, a coisa não seria tão ruim. Quase todos os contratos subprime possuem uma cláusula onde o banco pode reaver o imóvel em caso de inadimplência. Seria só tomar a casa de volta, vender e tudo estaria certo. Acontece que, como falei antes, foi criada uma bolha imobiliária.
E sendo assim, os preços caíram bastante quando a bolha estorou. Neste caso o prejuízo passava a ser duplo para os bancos: ele havia emprestado US$ 100 mil para uma pessoa comprar uma casa de US$ 100 mil. Digamos que o banco receberia US$ 150 mil no fim das contas. Daí ele recebeu só US$ 10 mil e a casa, que ele pode pegar de volta, mas só vale US$ 50 mil agora.
Fator complicador 2 - A liquidez
Piorando ainda mais a situação, a casa valeria US$ 50 mil se o banco conseguisse vender. Mas como a demanda estava caindo cada dia mais, o banco não consegue vender a casa e pegar o dinheiro para estancar o prejuízo. No fim do mês que vem a casa passa a valer US$ 45 mil. E ainda menos gente quer comprar. Este é o clássico “problema de liquidez”.
Mas isso tudo talvez não tivesse tanta proporção se não fosse um último fator: o surgimento de um mercado de hipotecas subprime. E com o surgimento desse mercado, surgiram os corretores de hipotecas subprime.
Fator complicador 3 - O mercado de hipotecas e os corretores
Até algum tempo atrás, caso alguém quisesse um empréstimo precisava ir pessoalmente ao banco e olhar na cara do gerente. De certa forma isso era mais seguro para os bancos. Havia melhor chance de avaliar o perfil de crédito do cliente e, se fosse o caso, negar o empréstimo.
Mas os bancos “descobriram” que poderiam ganhar mais caso criassem um outro canal para a concessão de empréstimos. Vamos dizer que eles passaram a “terceirizar” o setor de empréstimo.
Isso era vantajoso pois aumentava brutalmente o poder de captação do banco. Se o banco só tivesse 10 agências, concederia X empréstimos por mês. “Terceirizando”, passaria a conceder 15X empréstimos por mês. Mais clientes, mais lucro, pensaram.
Acontece que os corretores não eram tão criteriosos quanto os bancos e ofereciam crédito à vontade. O que interessava era a comissão que iriam ganhar. Sendo assim, emprestaram dinheiro para pessoas “sub-subprime”.
Fechando o ciclo vicioso
E foram os clientes “sub-subprime” que começaram com os primeiros calotes. Calotes que estouraram a bolha, criaram a crise, e levaram os clientes “subprime” a não pagar o banco e querer vender suas casas. Casa que caiu de preço e o banco tomou. E o banco ficou sem o dinheiro e com uma casa que vale a metade do valor…
…E os fundos de investimento que investiam em títulos subprime deram prejuízo. E o investidor sacou o dinheiro do fundo. E isso virou notícia e fez a bolsa americana cair…
…E o americano que perdeu dinheiro na bolsa tirou o seu dinheiro da Coréia, do Japão e do Brasil (todos com maior risco que os EUA), e o mundo tremeu.
E assim está até agora. Vários bancos centrais do mundo injetaram dinheiro, concederam empréstimo, etc. Parece que foi o suficiente até agora. Mas caso a economia americana apresente desaleração/desemprego novas pessoas podem vir a não honrar os pagamentos. Começando tudo de novo.
Vamos aguardar e ver o que acontece.
Devido ao post sobre o a utilização do FGTS na compra da casa própria, e a uma matéria da revista Vendo Imóvel, resolvi pesquisar sobre as diferentes formas de financiamento disponíveis no mercado atualmente.
As tabelas disponíveis para financiamento são basicamente duas: Price e SAC.
Vamos discutir cada uma e depois simular um financiamento de R$ 150 mil, com prazo de 120 meses e juros de 1% ao mês.
Tabela Price
A tabela Price é caracterizada pela utilização de juros compostos e também pelo valor fixo da parcela. É uma das mais conhecidas e utilizadas, embora seja a mais onerosa para o consumidor.
Devido ao valor fixo da parcela, o valor a ser abatido do saldo devedor é muito baixo no começo do pagamento, já que os juros representam a maior parte do valor pago.
Só depois, com o tempo, é que o valor pago passa a melhor utilizado no abatimento da dívida.
No planilha comparativa, você verá que do valor da primeira prestação, que é R$ 2.152, 07, apenas 30% é utilizado para diminuir o saldo devedor, e os outros 70% são referentes aos juros.
Embora o financiamento por esta modalidade seja bem mais caro para o consumidor no fim das contas, muita gente ainda a utiliza pois suas prestações são fixas e bem menores que as do sistema SAC.
Esta modalidade também acaba sendo melhor para o vendedor, que lucra mais.
Tabela SAC
A tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) é caracterizada pela amortização constante do saldo devedor e também pelo valor decrescente da parcela. Embora seja uma alternativa melhor que a tabela Price, ela é menos utilizada devido ao fato de suas prestações serem maiores no começo.
Você poderá notar na tabela comparativa que a tabela SAC sempre abate o mesmo valor do saldo devedor, e com isso ajuda a diminuir o valor dos juros mais rapidamente.
Comparando com a tabela Price, já na primeira prestação, 45% do valor pago é utilizado para reduzir o saldo devedor e “apenas” 55% vão para os juros. Pode parecer pouco, mas a parcela dedicada a quitar a dívida é 50% maior que na tabela Price!
É claro que nada vem de graça. Para poder abater mais facilmente o saldo devedor você precisará desembolsar mais no começo. O valor da primeira parcela é quase 28% maior que a da tabela Price.
Em compensação, no 50º pagamento você já pagará menos que a prestação da tabela Price e estará utilizando 58% do valor para diminuir o saldo devedor. Pela tabela Price apenas 49% do valor estaria sendo utilizado para reduzir a dívida nesta mesma época.
Tabela SACRE
É uma variação da tabela SAC que é utilizada pela Caixa Econômica Federal. A tabela SACRE utiliza um Sistema de Amortização Crescente.
Neste sistema, o valor da parcela é mantido fixo durante 12 meses. Devido ao fato de que a cada mês o saldo devedor diminui um pouco (isso acontece em qualquer uma das tabelas), ao se manter o valor fixo aumenta-se o valor utilizado para quitar o saldo devedor.
Até aqui é bem parecido com o funcionamento da Price, mas o melhor ocorre a cada 12 meses. Todo ano, o saldo devedor é recalculado e dividido pelos meses restantes do financiamento fazendo com que o valor da parcela abaixe.
No caso do nosso exemplo, ao se dividir o saldo devedor no primeiro dia por 120 meses, chega-se ao valor de R$ de 2.777,50 para a primeira parcela.
Após o décimo segundo pagamento com este valor, o saldo devedor é de R$ 135.136,08 e, dividindo-se pelos 108 meses restantes chega-se a R$ 2602,62 por mês.
Esta modalidade é ainda mais interessante que a tabela SAC, mas apenas um banco a fornece. Se serve de consolo, a diferença dela para a tabela SAC não é tão gritante quanto da da SAC para a price.
Saldo Residual
Algumas modalidades de financiamento, independente da tabela utilizada pode apresentar saldo residual ao fim do pagamento das parcelas. Ou seja, você acabou de pagar as parcelas mas não acabou de pagar a dívida.
Para evitar que isso acontece, você deve prestar atenção para que o índice de reajuste do saldo devedor seja o mesmo que o das parcelas. Se for maior, o valor pago mensalmente não será suficiente para compensar os juros.
Outra coisa que pode fazer com exista saldo residual é a frequencia no reajuste do saldo devedor. Novamente, se ele for ajustado em uma frequência diferente das parcelas você pode ter problemas no futuro.
Conclusão
Você pôde perceber que sempre desembolsará uma quantia bem maior que o valor do bem em qualquer caso. Sendo assim, escolha o menor dos males.
Sempre que possível opte pela tabela SACRE em detrimento das outras. Deixe sempre a tabela Price como última opção ou evite-a, se puder.
Comparativo
Você poderá acessar a planilha com um empréstimo fictício clicando aqui. Neste exemplo não levamos em consideração a correção mensal das parcelas pela TR, mas isso não atrapalhará o seu entendimento, já que a TR afetaria da mesma forma ambas as tabelas.
Livros
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Tabela Price & Capitalização de Juros
Prova do Anatocismo da tabela Price
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Seu Imóvel - Como Comprar Bem
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